Vicios ocultos en un inmueble: qué son y cómo reclamarlos

El cambio de vivienda suele comenzar con una gran ilusión. A menudo es síntoma de independencia, de una nueva etapa, la llegada a otra ciudad o el comienzo de una vida en pareja. Cuando llegamos a un nuevo inmueble y lo hemos escogido entre todos los demás, suele ser porque este cubre nuestras necesidades y encaja con el estilo de vida que buscamos.

Sin embargo, una vez allí, podemos encontrarnos con algunas sorpresas que no estaban previstas. Esta circunstancia es lo que se denomina como los “vicios ocultos” y es algo que se puede reclamar en el momento en el que salen a la luz.

¿Nunca habías oído hablar de ellos?, ¿crees que puedes estar viviendo esta situación en tu nueva casa? A continuación, te lo contamos todo sobre los vicios ocultos y cómo reclamarlos, para que puedas ponerte manos a la obra.

¿Qué son los vicios ocultos de una vivienda?

Los vicios ocultos de una vivienda son determinados desperfectos o fallos que están en las estructuras o en el proceso de construcción y que, por eso mismo, no suelen resaltar a primera vista. Mientras que una pared con humedades o un mueble que esté roto son cosas que se pueden percibir cuando hacemos la visita al inmueble, estos daños de los que hablamos son imposibles de detectar. Eso sí, van a traer cantidad de inconvenientes en la habitabilidad.

Lo normal es que estos aparezcan en las viviendas de segunda mano y que los usuarios los perciban cuando ya se han mudado y parece demasiado tarde. Sin embargo, cabe destacar que en el Artículo 1484 del Código Civil se concreta que: “el vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella”.

Es decir, que el vendedor tiene la responsabilidad de hacerse cargo de ellos y que, además, tendría la obligación de desvelarlos antes de que se efectúe la compra. No hacerlo puede hacer que la persona interesada en la vivienda pague un precio que está por encima de su valor real.

Los vicios ocultos más comunes

¿Cuáles son los vicios ocultos más comunes?, ¿cómo saber si lo que tienes ante ti es precisamente uno de ellos? Aquí te mostramos los vicios ocultos que se suelen encontrar después de comprar una vivienda nueva o de segunda mano:

  • El agua. Las humedades visibles son fácilmente detectables, en ese punto lo tenemos todo claro. Sin embargo, los fallos estructurales que generan humedades por filtración o aquellas partes de la construcción que se han visto dañadas por este fenómeno pueden pasar desapercibidas. Cuando el desperfecto no se ve en la pintura de las paredes, puede ser indetectable.
  • Los acabados. Hay algunos acabados que pueden estar mal elaborados y haber sufrido daños con el paso del tiempo. Es algo que debería verse durante la visita al inmueble, sin embargo, si los agentes inmobiliarios o los vendedores deciden ocultarnos con la decoración u otras técnicas, tampoco se podrán advertir.
  • Los cimientos. Los problemas en los cimientos pueden generar grietas y otras deformidades. Esto puede ser fatal a largo plazo, ya que puede ser fuente de otros problemas derivados o humedades.
  • El aislamiento. El aislamiento es algo que no se ve, pero que tiene un papel muy importante en el bienestar dentro de la vivienda. Cuando este aspecto falla es posible que se nos escape el calor de la calefacción, que se nos cuele la humedad o que los ruidos exteriores nos impidan descansar en casa.
  • La electricidad. Los errores en las instalaciones eléctricas se pueden reparar con relativa facilidad, en cambio, tienen la cualidad de pasar totalmente inadvertidos. Esto te puede suponer una incomodidad y una pérdida tanto de tiempo como de dinero.

¿Cómo reclamar los vicios ocultos de una vivienda?

Cuando nos ocultan los desperfectos de un inmueble están haciendo algo completamente ilícito, pues si el comprador lo hubiera sabido antes puede que no se hubiera decantado por esa vivienda o hubiera negociado por un precio inferior. Por lo tanto, estás en tu derecho de reclamarlo si sucede.

Estos son los pasos para hacerlo:

  • Primero se ha de documentar el vicio oculto y su procedencia, algo que debe recoger un técnico profesional en un informe. Es algo que suelen hacer los arquitectos y que no tiene por qué llevar mucho tiempo.
  • Una vez se ha realizado este informe hay que notificar al vendedor el problema. Esto se debe hacer de manera formal e incluyendo la fecha del contrato para que quede constancia de ello y se deje claro que el daño estaba ahí antes de la adquisición.
  • Después de esto, el vendedor puede aceptar dicha reclamación y arreglar el problema de su cargo o no hacerlo. En caso negativo, no quedará más alternativa que poner una demanda para que intervenga la justicia.

Evidentemente, el caso ideal es que la persona que ha vendido el inmueble se haga cargo de reparar todos los daños y acepte sin más problemas la reclamación. Como paso intermedio, también se puede optar por acudir al Colegio Oficial de Aparejadores y Arquitectos para que se pueda mediar con el problema. Acudir a juicio es algo que solo se recomienda si no queda otro remedio, ya que puede ser un proceso mucho más largo y costoso para todas las partes que están involucradas.

Plazo para reclamar vicios ocultos en una vivienda de segunda mano

Las viviendas de segunda mano son las más susceptibles de poseer vicios ocultos, pues con la antigüedad pueden surgir deterioros o fallos estructurales que no se encontraban en la vivienda en un inicio. El tiempo para reclamar estos vicios tiene un plazo, pues es la forma de garantizar que ya estaban ahí cuando se realizó la compra y que no fueron apareciendo con el tiempo. Si se pasan los plazos, puede ser muy complicado demostrar la mala fe del vendedor y que no nos den la razón, ni siquiera en un juicio.

Para ello, el artículo 1484 del Código Civil, establece que el plazo para poder reclamar los vicios ocultos es de un máximo de seis meses para los inmuebles que son de segunda mano. El tiempo se va a empezar a contabilizar desde el momento en el que se entrega la vivienda al nuevo dueño, por eso es interesante poner la fecha del contrato en la reclamación.

Plazo para reclamar vicios ocultos en un inmueble nuevo

En las viviendas de nueva construcción es más complicado encontrar vicios ocultos, ya que estos pueden ser únicamente fallos estructurales que han surgido por un mal trabajo en el proceso de elaboración del edificio o la casa. Hoy en día, no suele ocurrir, aunque no podemos estar exentos de ello.

Como los desperfectos en estos casos pueden tardar más tiempo en salir a la luz, el plazo para hacer una reclamación se amplía aquí hasta los dos años después de la compra del inmueble. Este será tiempo suficiente para desenmascarar cualquier problema que pueda tener. Además, tiene una mayor extensión porque una vivienda en buen estado y recién construida adecuadamente no puede presentar fallos en un tiempo tan reducido.

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