Qué es la división horizontal y trámites necesarios para hacerlo

Si tienes una vivienda en propiedad, vas a comprar un inmueble de obra nueva o estás a punto de beneficiarte de una herencia que contempla este tipo de patrimonio, seguro que habrás oído hablar de la división horizontal.

En muchas ocasiones, no prestamos demasiada atención cuando escuchamos términos que parecen demasiado burocráticos y que consideramos que no nos afectarán. Sin embargo, es muy importante que sepas en qué consiste y cuáles son los trámites necesarios para llevarla a cabo en caso de que lo necesites, pues este tipo de división guarda un papel crucial para los propietarios.

En este artículo despejamos todas las dudas sobre qué es, para qué sirve exactamente y todos los pasos imprescindibles para hacer una división horizontal.

¿Qué es la división horizontal?

La división horizontal se considera una acción jurídica y permite separar diferentes viviendas o locales que pertenecen físicamente a un mismo inmueble. Ocurre en los edificios que contienen viviendas con diversos propietarios o casas que tienen varios dueños. De esta forma, las fincas que se crean por separado, permiten ser gestionadas de forma independiente por cada uno de los propietarios.

Cuando se crea un edificio, por ejemplo, se crea una división horizontal con cada uno de los pisos. De esta forma, es posible que cada uno de ellos se venda por separado a propietarios diferentes. Existirá una división vertical que corresponderá a las diversas plantas o niveles, y otra horizontal que se expresa en parcelas.

En los edificios, además, suele haber cantidad de zonas comunes como los rellanos, portales, ascensores o pasillos. Estas van a pertenecer a todos los propietarios de las viviendas en mayor o menor porcentaje según la extensión de sus fincas, es decir, de manera proporcional. La suma de todos los porcentajes de propiedad entre las parcelas y zonas comunes debe dar como resultado el 100% del edificio.

Por ser una figura jurídica, la división horizontal viene recogida en la Ley del Suelo, el Código Civil, la Ley Hipotecaria y la Ley de Propiedad Horizontal. Además, va a intervenir la regulación urbanística de la zona o las condiciones que se determinan a nivel municipal según la ubicación de las propiedades.

¿Es obligatorio hacer la división horizontal?

La división horizontal permite dividir un mismo inmueble en fincas diferentes a efectos de registro, por lo tanto, cada una de ellas va a tener una referencia catastral propia. De esta forma es posible identificar cada una de ellas por separado y generar también un Registro de la Propiedad independiente. Es la forma en la que se pueden gestionar los servicios por separado, tanto los suministros de luz o agua como el pago de los impuestos que van a corresponder únicamente a la parcela que se tiene en propiedad.

Por lo tanto, si se busca tener esa independencia a la hora de abordar los gastos que corresponden a cada propietario, esta gestión se hace imprescindible. Y lo mismo ocurre en el momento en el que se desea vender un piso, plaza de garaje o finca, pues debe estar registrada correctamente como algo independiente con su división horizontal perfectamente tramitada. En estos casos, es totalmente obligatorio.

Trámites necesarios para hacer la división horizontal

Para realizar una división horizontal es necesario seguir diferentes pasos, trámites y cumplir con ciertos requisitos que te detallamos a continuación.

Los requisitos para hacer una división horizontal

Antes de proceder a hacer una división horizontal es imprescindible cumplir con determinados requisitos, lo que implica fundamentalmente llegar a un acuerdo con el resto de propietarios de la comunidad en cuestión y la creación de un proyecto de división horizontal que firme un profesional técnico. Es una forma de indicar cómo se quiere hacer esta división, para que los organismos competentes lo analicen y puedan comprobar que todo es correcto. Estos serán los requisitos iniciales:

  • Una autorización administrativa del proyecto de división horizontal.
  • Formalizar una petición de división al resto de los propietarios implicados.
  • La aprobación de este proyecto por parte de los propietarios, de los cuales, al menos tres quintas partes deben estar de acuerdo con ello.
  • El consentimiento de los dueños de la propiedad que se ve afectada.
  • El establecimiento de las cuotas de participación que tendrá cada propietario en función de la extensión de su parcela.

Los trámites para hacer una división horizontal

Todos los trámites y pasos que se van a tener que seguir para hacer efectiva la división horizontal serán los siguientes:

  • La elaboración del mencionado proyecto de división horizontal en acuerdo con el resto de los propietarios.
  • La tramitación de la licencia municipal para la división horizontal.
  • La escritura que corresponderá con la citada división.
  • El registro de la nueva situación en el Catastro y el Registro de la Propiedad.

Los documentos necesarios

Cada división horizontal tiene sus propias particularidades por la complejidad de su división en concreto o el estado de los inmuebles, entre otras variantes. No obstante, la documentación que se necesitará como norma general para realizar los trámites será la siguiente:

  • Título de propiedad.
  • Licencia de obras.
  • Certificado de obra nueva.
  • Certificado de eficiencia energética.
  • Cédula de primera ocupación o comunicación previa.
  • Descripción del inmueble.
  • Cédula de habitabilidad.
  • Descripción de los elementos privativos.
  • Plano descriptivo del inmueble.
  • Reservas de derechos o facultades.
  • Estatutos o normas de la comunidad.
  • Licencia de división horizontal.
  • Escritura de obra nueva y división horizontal.
  • Ficha y valor catastral.
  • Nota del Registro de la Propiedad.
  • Recibo de Impuesto de Bienes Inmuebles.
  • Tasación Inmobiliaria.
  • Acta final de obra.

La solicitud de división horizontal

En algunos casos, es posible que ya exista una división horizontal previa que deseamos modificar, pues no todas parten de una propiedad que es nueva y que nunca ha sufrido cambios. Entonces será imprescindible hacerse con ella para comprobar su estado y saber la cuota de participación de cada propietario.

Las divisiones horizontales las pueden tener los que son administradores de la finca o bien se pueden solicitar directamente en el Registro de la Propiedad. Para hacerlo es obligatorio entregar varios documentos, pues no es algo a lo que tenga acceso cualquier persona externa o que no sea propietario. Hay que justificar el motivo por el cual se solicita el acceso a este documento en cuestión.

Diferencia entre segregación y división horizontal

Es posible que el concepto de división horizontal y de segregación se confundan, pues tienen algunas cosas en común que pueden crear cierto desconcierto. Sin embargo, son procedimientos diferentes:

  • La segregación es la modificación de las dimensiones que tiene una finca que puede ser rústica o urbana separando una porción del terreno original y convirtiéndola en otra que es independiente.
  • La división horizontal divide el reparto de propiedad de una misma finca, creando nuevas parcelas en su interior con diferentes propietarios. En este caso, solo es posible hacer efectiva la modificación en los terrenos que son urbanos y nunca en las fincas rústicas.  

En resumen, la segregación divide la finca para crear dos separadas, mientras que la división horizontal reparte la propiedad de una sola finca que permanece unida.

Se puede comprar una casa sin división horizontal

¿Es posible comprar una casa sin división horizontal? Lo cierto es que esto es posible cuando se trata de una vivienda que es propiedad individual y cuenta con una escritura que lo detalle perfectamente. Por ejemplo, una casa unifamiliar que pasará a ser de un solo propietario.

En cambio, cuando se compra un piso en un edificio que tiene varias viviendas, es indispensable que exista una división horizontal y que esta corresponda con la realidad de lo que se está adquiriendo. Es la única forma de hacerlo y lo que garantiza que los derechos u obligaciones solo corresponden con la parcela que se adquiere.

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