Contrato de arras: qué son y qué tipos hay

Comprar o vender una vivienda suele ser un acto beneficioso. En el caso de las compras, los nuevos propietarios tendrán por fin un hogar en el que vivir, una nueva propiedad que disfrutar o una fuente de tranquilidad para el futuro cuando deciden hacerlo como inversión. Los vendedores van a recibir una notable cantidad de dinero a cambio, por lo que todos saldrán ganando.

Hasta llegar a ese momento, el proceso puede llegar a resultar algo complejo. Hay una gran cantidad de documentación y protocolos que se deben llevar a cabo para hacer efectiva esta transacción, ya que una propiedad es un bien muy especial y cuantioso.

El primer paso para empezar a formalizar esa venta y estar más cerca que nunca de hacer efectivo el cambio es la firma de un contrato de arras. De él va a partir el resto de la documentación como, por ejemplo, la redacción de las escrituras de la casa.

Pero, ¿sabes realmente qué es un contrato de arras?, ¿te habías dado cuenta de que los hay de varios tipos? Si estás a punto de hacer una operación de compraventa de un inmueble, toda esta información que te vamos a ofrecer te interesa.

¿Qué es un contrato de arras?

El contrato de arras es lo primero que tendrán que firmar los interesados en un inmueble y los propietarios del mismo para empezar con el proceso de compraventa. Se trata de un documento privado que funciona como una forma de reserva de la vivienda y en la que se exponen las diferentes condiciones en las que se llevará a cabo la operación.

En este contrato se contemplan los datos de los involucrados y del inmueble en cuestión, pero lo más importante es que se detallan las diferentes penalizaciones que se imponen en el caso de que alguno de los participantes renuncie al contrato o lo desestime. Por eso, la modalidad que firmemos tiene un gran peso y muchas implicaciones diferentes.

Además, como es una forma de reservar esa vivienda por parte del comprador, en la firma del contrato de arras este suele pagar una cantidad en forma de señal o anticipo. Con ese dinero es con el que se tienden a conformar las penalizaciones posteriores.

Un contrato de arras va a contar con la siguiente información:

  • La identificación del inmueble. Concretará su dirección, referencia catastral, la descripción de todas las estancias con las que cuenta y otros espacios como la plaza de garaje o el trastero.
  • Datos de los participantes. Las personas que participan en esta operación, compradores y vendedores, verán sus datos reflejados en el contrato y las direcciones postales correspondientes por si hubiera que enviar algún tipo de notificación.
  • Tipo de contrato de arras. Se debe incluir el tipo de contrato de arras que se está firmando y, si esto no se detalla, se dará por supuesto que se trata de un contrato de arras confirmatorias.
  • Cargas del inmueble. Es imprescindible que se detallen las posibles cargas como una hipoteca, pagos pendientes a la comunidad o impuestos que no se han abonado. El comprador tendrá derecho a ponerse en conocimiento de ese tipo de aspectos antes de hacer efectiva la compra.
  • La señal. El comprador dará una cantidad de dinero a modo de reserva en el momento de la firma del contrato de arras y esta tiene que constar en el mismo.
  • Precio de venta. El precio total de la vivienda en el que, además, se descontará lo que pague el interesado en el momento de la firma.
  • Fecha máxima. Se pone un límite de tiempo en el cual se deban firmar las escrituras de compraventa de la propiedad y, si no se hace efectiva, se va a considerar como una renuncia o desistimiento.

¿Quién hace el contrato de arras?

El contrato de arras lo puede hacer cualquiera de las personas interesadas, es decir, el vendedor o el comprador. Sin embargo, lo más habitual es que el propietario que va a vender la vivienda se haga cargo de este.

Pese a que es un contrato privado que puede hacer cualquier persona particular, lo común es que se delegue esta tarea en un profesional. Las inmobiliarias pueden redactarlos, también los abogados o los notarios. De esta forma, se puede garantizar que vendrá con todos los datos imprescindibles y que será perfectamente válido en caso de tener problemas legales.

Tipos de contratos de arras

Ahora que sabes todo lo que implica un contrato de arras y el gran papel que puede tener en el caso de una renuncia, comprenderás que el tipo de contrato que firmes es muy importante. Por lo tanto, debes tomar una buena decisión al respecto.

Existen tres tipos de contratos de arras diferentes entre los que podrás escoger: penitenciales, confirmatorias o penales. A continuación, te mostramos lo que implica cada uno de ellos.

Contrato de arras penitenciales

Esta modalidad se denomina como contrato de arras penitenciales o de desistimiento y destaca porque permite a las partes involucradas renunciar a él de una forma totalmente libre.  Lo habitual es que se fije una cantidad de dinero que el renunciante tendrá que abonar en el caso de echarse atrás en este acuerdo.

Estas son las condiciones habituales para ambas partes:

  • El comprador del inmueble. En el caso de que el comprador renuncie al contrato que ha firmado, lo común es que pierda lo que ha pagado en el momento de la firma del mismo, lo que suele corresponder con un 10% del valor de la vivienda.
  • El vendedor del inmueble. Cuando es el propietario original el que se dispone a renunciar a esta operación, lo común es que se vea obligado a pagar el doble de lo que recibió del comprador en el momento de la firma del contrato.

Cabe destacar que los contratos de arras penitenciales son los más comunes y los que se emplean en la mayor parte de las compraventas. Es una forma de otorgar liberad a la hora del desistimiento, pero acordando ciertas condiciones para que las partes no se vean perjudicadas.

Contrato de arras confirmatorias

El contrato de arras confirmatorias es el que prácticamente garantiza que la compraventa se hará efectiva y, como tal, supone que el comprador pagará un importante anticipo del precio total del inmueble que se descontará del coste final.

Como es uno de los acuerdos más sólidos, lo común es que no se especifiquen medidas a tomar o penalizaciones por la renuncia del mismo. Por lo tanto, si esto ocurre, será cuestión de interponer una demanda y que sea un juez el que decida la forma de resolución. Lo que puede hacer la justicia en este tipo de situación es ordenar la venta o proponer una indemnización para cubrir los daños ocasionados.

Contrato de arras penales

Los contratos de arras penales no son precisamente los más comunes, pero también hay que tenerlos en cuenta. Lo que viene detallado en este modelo de contrato es la cantidad económica que va a perder un comprador si decide incumplir con sus obligaciones, las que vienen estipuladas en el acuerdo.

En este caso no se contempla la alternativa de renunciar al contrato y no está permitido el desistimiento. La cantidad que ha sido abonada por parte del comprador en el momento de la firma se la quedará el propietario a modo de indemnización en el caso de que la venta no se produzca finalmente.

Relacionados