Tácita reconducción: qué es y características básicas

Cuando se produce el arrendamiento de un inmueble es necesario hacer un contrato de alquiler con el que ambas partes estén de acuerdo. Este debe establecer la relación entre el arrendador y el arrendatario, sus obligaciones, el precio y el plazo de tiempo en el que se cede la propiedad en cuestión.

Aunque es uno de los tipos de contratos más comunes, lo cierto es que tiene muchas particularidades. Los propietarios pueden poner requisitos o cláusulas muy personalizadas, pues es un acuerdo privado entre ambos que llega a ser muy flexible.

Además, tiene algunas condiciones sujetas al Código Civil y a la Ley de Arrendamientos Urbanos. Una de ellas es la tácita reconducción, algo que se produce en determinadas circunstancias y que viene contemplado en la normativa española.

Pero, ¿sabes realmente qué es, cuáles son sus características y en qué momentos se aplica? A continuación, te lo contamos todo sobre esta desconocida parte de la relación contractual.

¿Qué es la tácita reconducción?

La tácita reconducción no es más que una continuación de la relación que existe entre el arrendador y el arrendatario pasado el tiempo que viene contemplado en el contrato de alquiler. Tiene lugar cuando ninguna de las partes involucradas en esta relación expresa que desea finalizar el periodo de arrendamiento.

En el alquiler de la vivienda esto viene recogido en el Código Civil, mientras que los arrendamientos de locales comerciales o negocios deben tomar en cuenta también para su aplicación la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Para que esto suceda, por lo tanto, es imprescindible que se cumplan determinados requisitos. Además, se considera que se crea una nueva relación contractual a partir de ese momento, pues las condiciones han sufrido cambios por la extensión del periodo de tiempo que se había acordado inicialmente.

Requisitos para aplicar la tácita reconducción

  • Los requisitos para que se produzca una tácita reconducción son los siguientes:
  • Es imprescindible que exista un contrato de arrendamiento que no contemple un pacto referente a la tácita reconducción.
  • El inmueble tiene que ser utilizado y disfrutado de la forma habitual en los siguientes 15 días a la finalización del contrato. Es decir, no se puede aplicar una tácita reconducción por un mero retraso en la devolución de las llaves o en la mudanza del inquilino.
  • El arrendatario no puede haber manifestado de ninguna forma la inconformidad con el arrendatario y con su uso del inmueble.
  • El arrendador no puede haber notificado su interés por devolver el inmueble y cesar la convivencia en el mismo.
  • Las dos partes deben tener la capacidad, a todos los efectos, de realizar un nuevo contrato entre ellos.

¿Cuándo y cómo se aplica la tácita reconducción?

El contrato de arrendamiento tiene una fecha de finalización con la que ambas partes están de acuerdo durante la firma del mismo, pues aceptan las condiciones de este documento cuando empieza su relación. Originalmente, contempla un plazo y unas prórrogas. Cuando todo ello finaliza y transcurren 15 días sin que el inquilino manifieste su interés por devolver la propiedad ni el arrendatario exprese su deseo de recuperarla, surge la tácita reconducción. Es decir, la relación continúa.

La ley contempla que la duración máxima de un contrato de arrendamiento es de 5 años para un particular y de 7 años para una persona jurídica. Esto significa que la tácita reconducción tendrá lugar pasado ese tiempo, concretamente, 15 días después de su finalización.

Una vez ha pasado este tiempo y, siempre que se cumplan todos los requisitos para ello, se genera una nueva relación contractual que tendrá las siguientes características:

  • Cuando el contrato se finaliza, el arrendador debe seguir disfrutando del inmueble con normalidad los 15 días siguientes, por lo tanto, en ese plazo no se debe hacer ningún tipo de movimiento contractual o modificación del acuerdo.
  • Pasado el tiempo, el contrato inicial se extingue por sí mismo y nace de manera tácita otro nuevo.
  • Las condiciones del nuevo contrato van a ser idénticas a excepción de la cláusula que alude a la duración. En ese momento, la relación contractual pasa a regirse únicamente por el Código Civil sin que intervenga la Ley de Arrendamientos Urbanos.
  • Una vez finalizado el tiempo que contempla este nuevo contrato y sus prórrogas, se puede producir otra tácita reconducción del mismo.
  • El Código Civil recoge que, en este nuevo contrato, se finalizan las obligaciones en las que han intervenido terceros fuera de la figura del arrendador y del arrendatario, por ejemplo, los fiadores.

Los plazos de la tácita reconducción

Tal y como venimos diciendo, es fundamental que pasen 15 días desde la finalización del contrato inicial para que todo esto se produzca. Saber la extinción exacta del contrato no es tan simple como observar la fecha del fin del acuerdo, pues también se deben tener en cuenta las prórrogas.

Si un contrato con un arrendatario particular de una vivienda es de 3 años, la tácita reconducción no se va a producir a los 3 años y 15 días. Este contrato se puede prorrogar legalmente hasta los 5 años, que es el máximo que propone la ley para un acuerdo de este tipo. Habrá que esperar todo este tiempo más la quincena siguiente para que se aplique esta figura.

En el nuevo contrato que se crea de manera inmediata cuando tiene lugar la tácita reconducción, también se contemplan nuevos plazos, como hemos visto, pero puede que estos no se hayan acordado. En ese caso, serán los siguientes:

  • Fincas rústicas. Se extiende hasta el tiempo de recolección de los productos de cultivo o de frutas que la finca produce en una temporada.
  • Fincas urbanas. Se alarga durante el mismo tiempo que tenía el contrato de arrendamiento inicial.
  • Renting. Lo habitual es que se produzcan en el alquiler de vehículos o equipaciones, pero tienen los mismos plazos de arrendamiento que se indican en el Código Civil.
  • Comercio o negocios. Actualmente, se aplica la misma tácita reconducción, pues afecta a todos los contratos posteriores al año 1985.

¿Qué es la prórroga tácita?

Los contratos de arrendamiento se pueden hacer con la duración que las partes decidan en el momento de la firma del contrato. Si bien es cierto que, hace tiempo, los contratos de este tipo solían ser de un solo año, pero actualmente este plazo ha cambiado. De hecho, se sugiere que estos se realicen hasta los 5 años.

Como estos 5 años son los que se contemplan de manera oficial, es posible realizar prórrogas tácitas hasta llegar a este periodo de tiempo. Esto significa que, si el contrato es de 3 años y ninguna de las partes manifiesta su interés por la finalización del mismo en los 15 días posteriores, esta relación va a prorrogarse hasta que se cumplan los 5 años: durante 2 años más.

Es algo diferente en el caso de los arrendamientos de los inmuebles para oficinas o locales comerciales. Aunque el funcionamiento es básicamente el mismo, el plazo para este tipo de arrendatario se extiende hasta los 7 años en total desde la firma del contrato.

Diferencia entre tácita reconducción y prórroga

La prórroga y la tácita reconducción son figuras similares pero con diferencias sustanciales entre sí. De hecho, hasta que se agotan las prórrogas, no se produce la tácita reconducción. Estas son las diferencias fundamentales:

La prórroga

  • La prórroga del contrato de arrendamiento tiene lugar cuando se vence el tiempo de duración que determina el contrato, pero no se llega al tiempo máximo de alquiler.
  • Es una extensión de ese mismo contrato, con las mismas condiciones, por lo que no implica una nueva relación entre el arrendatario y el arrendador.
  • Tiene una duración determinada que es o bien hasta los 5 años o bien hasta los 7 años en caso de los negocios.

La tácita reconducción

  • Tiene lugar cuando se han superado los plazos del propio contrato y también las prórrogas.
  • Supone la creación de una nueva relación contractual entre las partes.
  • Se puede determinar la duración que se desea en este nuevo contrato e incluso hacerla con la misma extensión que el inicial.
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