¿Quién paga el IBI en una compraventa?

Ser propietario de una vivienda es todo un lujo, aunque lo cierto es que, como tal, existen ciertos derechos y deberes que hay que considerar a la hora de mantener un inmueble, de alquilarlo o de realizar cualquier tipo de compraventa. De esta forma, el IBI, conocido como Impuesto de Bienes Inmuebles, es uno de los impuestos asociados a cada vivienda que el propietario se ve obligado a pagar.

No obstante, hablamos de un desembolso considerable en muchas ocasiones, por lo que, como consecuencia, son muchos los propietarios que quieren vender la casa y no tienen claro cuál es la cantidad de IBI a pagar, cómo se calcula, o quién es el que paga el IBI al vender una casa. Como puedes observar, dentro de este tema existen muchos apartados a tratar en relación con este impuesto y, por lo tanto, venimos a aclararlos todos en detalle.

Hemos especificado en esta guía toda la información relacionada con el pago del IBI en los procesos de compraventa de un inmueble y te explicamos cómo calcular el IBI, entre otros aspectos, para que puedas ponerte manos a la obra y realizar la venta del piso de una forma totalmente segura y legal conforme a la normativa establecida y vigente. 

¿Qué es el IBI y cómo se calcula?

Tal y como ya hemos comentado, el IBI es el Impuesto de Bienes Inmuebles, uno de los impuestos que se asocian a cualquier tipo de vivienda, puesto que este grava la titularidad de los derechos reales sobre el inmueble y siempre se localiza de forma directa en el municipio que se encarga de llevar a cabo la recaudación de dicho tributo, por lo que hablamos de que se cobra por los ayuntamientos mediante las tasas municipales.

El IBI comienza a apagarse en el momento en el que compras una propiedad, independientemente del tipo que sea: es decir, si es un local, un garaje, un comercio o una casa, u otro, ya que una de las obligaciones principales que acarrea este impuesto es que el propietario se debe de inscribir en la Dirección General del Catastro y, por lo tanto, llevar a cabo el pago de este IBI de forma anual sin excepción alguna.

Una de las dudas más habituales es la de cómo calcular el IBI de una propiedad porque muchas personas tienen esto en consideración a la hora de comprar un inmueble. Como hemos comentado, el valor catastral de esta propiedad va a ser imprescindible para realizar dicho cálculo, puesto que, en función de este y de la construcción de este inmueble, tendremos que considerar los valores que exponemos a continuación:

  • La antigüedad de este edificio.
  • La localización en la que se encuentra el inmueble.
  • Cuál es el coste material de esta construcción.
  • El valor en el mercado actual al que corresponde el suelo de este inmueble.
  • Los aspectos urbanísticos de este suelo en concreto.

Una vez todo esto está claro, es el Ministerio de Hacienda el que, a través de distintos coeficientes, lleva a cabo el cálculo correspondiente a las tasas que se aplican a cada inmueble, considerando estos requisitos. Generalmente, si hablamos de los inmuebles urbanos, que son los más habituales en estas transacciones, entonces los valores catastrales suelen rondar entre el 0,4 y el 1,3%. Aunque, como ya hemos mencionado, el Ayuntamiento es el que impone este valor en función a las características de cada uno de ellos. 

¿Qué inmuebles están exentos de IBI?

Pese a que hemos mencionado previamente que el IBI corresponde a todo tipo de inmuebles, puesto que se considera un impuesto obligatorio pagar, es cierto que existen unas cuantas excepciones y, por lo tanto, hablamos de que hay inmuebles que están exentos de pagar este IBI. Son Los que exponemos a continuación:

  • Cualquier inmueble que se haya declarado Patrimonio Histórico Español.
  • Edificios que se consideren organismos oficiales o diplomáticos.
  • Cualquier terreno que esté ocupado o que colinde con las vías y líneas de ferrocarriles, así como los edificios que se hayan construido en estos.
  • Cualquier inmueble que se considere propiedad del Estado, ya sea de cualquier entidad local o de las comunidades autónomas.
  • Todos Los bienes que están asociados directamente a la Iglesia Católica y a otros organismos no reconocidos relacionados, como puede ser por ejemplo la Cruz Roja. 

No obstante, la mala noticia es que raramente va a suceder una compraventa de este tipo entre dos propietarios independientes, por lo que tenemos que entender que a la hora de comprar y vender una casa, de nuevo, resultará absolutamente obligatorio llevar a cabo el pago del IBI.

¿Qué ley regula el pago del IBI?

Por todo esto, la hora de atender a todas las especificaciones relacionadas con este pago del IBI, tendremos que acudir al Artículo 63.2 dentro de la Ley de Haciendas Locales, puesto que es en este donde se establecen todas las normas que estamos exponiendo. A la hora de llevar a cabo cualquier tipo de compraventa, podemos consultar este artículo para obtener toda la información necesaria cuando queramos realizar la transacción.

Sin embargo, uno de los aspectos más importantes a la hora de llevar a cabo el intercambio económico de un inmueble es la de establecer quién paga el IBI en la compraventa y, por lo tanto, es algo que debe pactarse de forma unánime y nunca unilateral entre ambos individuos involucrados. De esta forma, es importante comprender que, tal y como se estipula en la normativa, el vendedor de la propiedad siempre podrá repercutir este IBI al comprador en el momento de la fecha de entrega de la propiedad, por lo que es algo a tener en cuenta. 

¿Quién paga el IBI en una compraventa?

Ahora bien, pasamos al punto más importante y al que seguramente se esté buscando una respuesta, puesto que se considera una de las dudas más habituales y es la de conocer quién paga el IBI al vender un inmueble, el comprador o el vendedor. Al igual que sucede en los casos en los que se cuestiona quién paga la plusvalía municipal, es importante establecerlo de forma clara para evitar llevarnos una sorpresa en el momento en el que Hacienda puede reclamarnos esta cantidad.

Si atendemos a este impuesto sobre los bienes inmuebles, generalmente se entiende que el pago de este impuesto debe efectuarlo el vendedor, pero, como puedes imaginar, esto no siempre sucede así. Teniendo en cuenta que los propietarios son los encargados de realizar este pago por la tenencia y el derecho de uso de dicha vivienda, se espera que en esta transacción sean ellos los que cubran este gasto. Esto también sucede en el caso de que la vivienda está arrendada, pues sería siempre el propietario quién pagase el IBI, pero, por el contrario, en el caso de usufructo sería el usufructuario el que lo pagaría.

Es por este motivo que lo más habitual es que sea el propietario que se encargue de pagar el IBI, también el momento de realizar la venta de dicho inmueble, principalmente porque en el momento de esta transacción él se considera el titular a efectos legales de esta vivienda y, por lo tanto, es su obligación pagar íntegramente dicha cifra a la Administración Tributaria entre los días 1 o 2 de enero del año en el que se efectúa este proceso.

Cabe considerar también que el vendedor puede verse con el derecho de repercutirle al comprador una 363/365 parte del IBI que ha sido pagado, ya que en este caso de nuevo el vendedor está en la obligación de concederle dicho reintegro. En esta situación es en las que la repercusión suceda antes de lo que corresponde a los dos días del ejercicio, que serían el día 1 y el dos de enero, el vendedor deberá asumir únicamente esta 2/365 parte del impuesto final de dicho IBI. 

¿Cómo pactar el pago del IBI en una venta?

Ahora que ya tenemos claras las obligaciones de cada uno de los dos participantes en este ejercicio de compraventa, también es posible saber que, generalmente, se suele pactar este pago del IBI previamente a la venta. Esto es lo más cómodo y también la mejor forma de evitar posibles problemas o posteriores.

Aun así, la legislación, la cual se rige por el Real Decreto Legislativo 2/2004, establece los distintos puntos que comentamos:

  • El artículo 61 establece que el derecho imponible le corresponde a la propiedad sobre el inmueble.
  • El artículo 63 dicta que el propietario siempre se va a considerar el sujeto pasivo.
  • El artículo 75 dice que el 1 de enero de cada ejercicio es la fecha obligatoria para devengar este impuesto del inmueble.

Hay que tener también en cuenta que, en el caso de no llevar a cabo el pago dentro del periodo establecido para ello, puede a existir un recargo de hasta el 20% a modo de multa. 

Más allá de todo esto, lo normal es que se efectúe un acuerdo previo a la firma de este contrato de compraventa, como hemos mencionado, en el que el vendedor dictamine que repercutirá el pago del IBI al comprador. Lo que siempre se tiene en cuenta es que este pago variará siempre en función de la cantidad de tiempo que tanto el comprador como el vendedor hayan disfrutado de la vivienda en ese año. 

Como ya sabes, el pago se efectúa en los primeros días del mes, pero si la compra se ha efectuado a mitad de año, puede efectuarse el pacto de que pagará la mitad cada uno de los dos individuos involucrados en este proceso.

Es por este motivo que, en muchas ocasiones, surge esta duda de quién debe pagar el IBI en una compraventa, pero la forma más sencilla es la de dividir el importe y realizar esta compraventa mediante un acuerdo en el cual se efectúe un contrato de reserva en el que se estipula por escrito esta resolución del pago del IBI. De esta forma, te aseguras por completo de que, llegado el momento, cada una de las partes pagará lo que le corresponde a la hora de efectuar el pago. 

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