¿Qué gastos tiene la compra de una vivienda de segunda mano?

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Al comprar una vivienda debemos tener en cuenta que, además del pago del inmueble en sí mismo, también hay que hacer frente a una serie de gastos. De ahí que sea aconsejable tener ahorrado entre un 20% y un 30% de la cantidad que se tiene pensado invertir en la nueva casa.

En realidad, cuando se trata de gastos asociados a la compraventa, no hay demasiada diferencia entre comprar una vivienda nueva y otra de segunda mano. Lo más importante a tener en cuenta es que, si la casa es usada, ya no habrá que pagar el IVA, pero toca abonar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP).

Impuesto de Transmisiones Patrimoniales

El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) es un tributo que grava, entre otras cosas, la compra de bienes inmuebles de segunda mano. Este impuesto es competencia de las comunidades autónomas, por lo que su aplicación y cuantía pueden variar de una región a otra.

En la mayoría de las comunidades autónomas, el ITP se calcula sobre el valor de la vivienda, que suele ser el precio de compra declarado en la escritura pública de compraventa. El tipo de gravamen aplicable varía en función de la región en la que esté el inmueble, pero suele oscilar entre el 6% y el 10%. Por ejemplo, si el valor de una vivienda es de 200.000 euros y el tipo impositivo del ITP es del 8%, el comprador tendría que pagar 16.000 euros en concepto de impuesto.

Es importante tener en cuenta que el ITP solo se aplica en la compra de viviendas de segunda mano, es decir, aquellas que ya han tenido un propietario anterior. En el caso de las viviendas nuevas, se aplica siempre el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), que actualmente es del 10% en la mayoría de los casos.

Otro aspecto a valorar es que el ITP debe ser pagado por el comprador de la vivienda. Es decir, es un impuesto que recae sobre la persona que adquiere la propiedad, no sobre el vendedor. Este por su parte, tendrá que declarar a Hacienda la ganancia patrimonial obtenida con la venta, y pagar al Ayuntamiento la correspondiente plusvalía.

En algunas comunidades autónomas existen exenciones o reducciones en el ITP para determinados colectivos, como las personas con discapacidad o las familias numerosas. Además, en algunos casos se pueden aplicar bonificaciones en función de la edad del comprador o de la ubicación de la vivienda. Así que conviene que te informes sobre si estás en alguna de estas situaciones que te puedan ayudarte a ahorrar un poco de dinero.

Tasación del inmueble

La tasación del inmueble es esencial para que el banco decida si te concede o no el préstamo hipotecario, y se exige tanto si la vivienda es nueva como si es de segunda mano.

La tasación se lleva a cabo para determinar el valor de la propiedad que será utilizada como garantía de pago del préstamo, y es realizada por un experto en valoración de bienes inmuebles, conocido como tasador.

Se trata de un proceso complejo que implica la evaluación de múltiples factores, tales como la ubicación, tamaño, estado de conservación, antigüedad y características específicas de la propiedad. Además, el tasador también tendrá en cuenta el mercado inmobiliario local y las tendencias económicas actuales para determinar el valor justo de la propiedad.

Es importante destacar que la tasación de la vivienda no es lo mismo que el precio de venta que el vendedor haya fijado para la propiedad. De hecho, el precio de venta puede ser muy diferente al valor de tasación, ya que este último se basa en criterios objetivos y no en la negociación entre las partes.

Una vez que la tasación de la vivienda ha sido completada, el resultado se incluirá en la documentación que el comprador presentará al banco para solicitar la hipoteca. El banco utilizará este valor de tasación como una garantía del préstamo ya que, si el comprador no cumple con sus obligaciones de pago, el banco puede recuperar el dinero prestado vendiendo la propiedad.

En algunos casos, el valor de tasación de la vivienda puede ser inferior al precio de venta, lo que puede complicar la obtención de una hipoteca. Si el valor de tasación es menor, el banco podría no estar dispuesto a prestar la cantidad solicitada o podría exigir al comprador que aporte una cantidad mayor de capital propio para reducir el riesgo del préstamo.

El precio medio de la tasación de una vivienda de unos 100 metros cuadrados puede oscilar entre los 300 y los 500 euros. Como solo es necesaria para pedir la hipoteca, si vas a hacer la adquisición sin necesidad de pedirle dinero al banco, no tendrás que realizar la tasación del inmueble.

Gastos de escritura y registro

Si no se va a constituir hipoteca sobre el inmueble, los gastos de escrituración de la compraventa los tiene que abonar el vendedor. El comprador solo pagaría el coste de la primera copia de esa escritura y las demás que se expidan a posteriori. 

Las copias autorizadas tienen un precio de 3 euros por cada folio o parte, mientras que en las copias simples el coste está reducido a 0,60 euros por cada folio.

Si se constituye una hipoteca es absolutamente obligatorio otorgar escritura pública. El coste suele estar entre un 0,3% y un 0,5% del importe de la operación. Aunque hasta hace unos años era el comprador el que se hacía cargo de este coste, ahora la ley determina que esto debe pagarlo la entidad bancaria. 

El banco también pagará el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, que oscila entre el 0,5 y el 1,5% del valor declarado según la comunidad autónoma en la que se encuentre el inmueble. 

Los gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad, también tienen que ser abonados por la entidad bancaria si se ha constituido una hipoteca. Si no existiera hipoteca, la regla general es que los abona el comprador, aunque puede pactarse el pago a medias (o en otra proporción) entre vendedor y comprador. El arancel que se paga en estos casos oscila entre el 0,1% y el 0,25% del coste de la vivienda, por lo que puede salir de media entre 400 y 600 euros.

Impuesto sobre Bienes Inmuebles

Es importante asegurarse antes de firmar la compraventa de que no existen impuestos pendientes de pago a cargo de la vivienda. Si el recibo del IBI del año en curso todavía no ha sido expedido por el Ayuntamiento, el vendedor debe solicitarlo expresamente y pagarlo.

Si el comprador no se asegura de que no existan deudas de este tipo, deberá pagar los recibos de IBI que el vendedor hubiera dejado pendientes de pago. Y algo similar ocurre con las cuotas de la comunidad de vecinos, si el comprador no se asegura de que el vendedor está al día, tendrá que pagar las cuotas atrasadas correspondientes al año en que se ha hecho la transmisión del inmueble y las de los tres años anteriores.

Comisión de la agencia inmobiliaria

Si la casa se ha adquirido a través de una agencia inmobiliaria, es habitual que esta exija un pago por sus servicios, que suele oscilar entre un 3% y un 5% sobre el precio que se va a pagar por el inmueble. No obstante, existen agencias inmobiliarias que no cobran ningún tipo de comisión al comprador.

El importe total de lo que hay que pagar al comprar una vivienda de segunda mano puede hacer subir la deuda unos cuantos miles de euros más, especialmente por la aplicación del ITP, así que conviene tener esto en cuenta a la hora de hacer cálculos y ahorrar para la adquisición de un inmueble.

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