Derechos adquiridos por vivir en una casa

Al igual que sucede en muchos otros ámbitos, todos los individuos tenemos ciertos derechos y deberes con respecto a nuestras obligaciones fiscales y en nuestras propiedades, y uno de los más imprescindibles es el derecho de uso que nos permite vivir y disfrutar de una vivienda sin la necesidad de ser el propietario, siempre y cuando seamos el titular. De este modo, hablamos de que el derecho de uso podría entenderse como un término a caballo entre el alquiler y la propiedad de una vivienda.

Así pues, hablamos de que el derecho de uso de una vivienda cuenta con diversas ventajas, como por ejemplo la capacidad de disfrutar de este mueble sin vernos en la obligación de pagar hipoteca ni tampoco cuotas mensuales por vivir en ella. Aun así, también existen muchísimos casos relacionados con los derechos que se adquieren por vivir en una vivienda durante tiempo prolongado, como el derecho de uso de una casa o la usucapión o la prescripción adquisitiva, entre otros.

A continuación, hemos preparado una pequeña guía en la que detallamos cuál es la diferencia entre el derecho de uso de una vivienda y el alquiler y en qué momento extingue el derecho de uso de una casa. También te comentamos cómo se puede adquirir una propiedad con el paso del tiempo, entre otros asuntos similares, para que entiendas cómo aprovechar este derecho de uso de las viviendas al máximo en función de tus circunstancias.

Diferencia entre alquiler y cesión de uso

Una de las preguntas más habituales es la de si significa lo mismo la cesión de uso de una vivienda que el alquiler, y lo cierto es que cada una de ellas cuenta con sus propias características y distinciones. Lo primero que tenemos que considerar es que la duración del contrato va a ser relevante para entender en qué se diferencian, aunque, como sabrás, el contrato de alquiler suele ser temporal, el derecho de uso de la vivienda generalmente se entiende como limitado o vitalicio.

Además de todo esto, el derecho de uso le permite al titular de la vivienda llevar a cabo todo tipo de reformas en la casa sin tener que comunicárselo al propietario, siempre y cuando estas obras sucedan dentro de la casa y nunca en las zonas comunes. Por el contrario, un alquilado siempre deberá darle permiso a su arrendatario.

Otra de las diferencias principales entre estos dos tipos de usos de una vivienda es que con el derecho de uso no tenemos la posibilidad de traspasar ni de arrendar esta vivienda, mientras que durante el alquiler son muchas las personas que hacen uso del subarriendo

Finalmente, otra de las grandes diferencias entre la cesión de uso y el alquiler es que la cesión de uso se entiende como una forma de disfrutar de la casa muchísimo más barata, ya que el titular no tiene que someterse a pagar la renta ni el IPC. Esto ayuda a vivir de una forma muchísimo más cómoda, puesto que, por el contrario, el propietario sí que puede obligar a una persona que está en alquileres a revisar el contrato y abandonar la vivienda si así se estipula este acuerdo mutuo de alquiler. 

¿Se puede extinguir el derecho de uso de una casa?

A la hora de hablar de los derechos adquiridos por vivir en las viviendas, uno de los más habituales es el derecho de uso de una casa, como ya hemos comentado, y es que existe la cesión de uso por tiempo limitado o por tiempo indefinido, en función del disfrute que va a poder concederse en el titular de esta vivienda. 

Sin embargo, observamos diferentes casos que pueden crear dudas a la hora de entender cuáles son los derechos para vivir en una vivienda, como, por ejemplo, el del fallecimiento del titular de derecho de uso. En este caso, si así lo estipula el contrato, serían los herederos quienes podrían disfrutar todavía de esta vivienda si la cesión fuese por tiempo limitado mientras que si esta cesión fuese por tiempo indefinido este derecho se extinguirá y regresará a su propietario.

Además de todo esto, el Código Civil contempla distintas normas que exponen las causas que pueden llevar a este contrato de derecho de uso para una vivienda, y son los que mencionamos a continuación:

  • En el caso de una prescripción o, lo que es lo mismo, de que haya transcurrido por completo el tiempo de vigencia de este derecho, tal y como se puede leer en el contrato.
  • Si se da la mala suerte de que llega a fallecer el cedido o el titular del derecho de cesión sobre la vivienda, como ya hemos mencionado en el párrafo anterior.
  • Si el cedido renuncia a este derecho adquirido de uso, por los motivos que sean.
  • Cuando el contrato expira existe la posibilidad de ampliarlo o de que simplemente se extinga este derecho de uso de la vivienda.
  • En el caso de que se dé una resolución de este derecho, por ejemplo, cuando el cedido incumpla algún tipo de cláusula del contrato o algunas prohibiciones, como la de traspasar el derecho de uso a otros terceros.
  • Si se da la situación de que se incumple la causa resolutoria que pone en el contrato. 

¿Cuándo y cómo se adquiere una propiedad por el paso del tiempo?

Otra de las cuestiones muy relevantes, y que más dudas plantea a muchas personas, es la de tener el derecho adquirido de que se te concedan la propiedad de una vivienda únicamente por haber pasado el suficiente tiempo habitándola. Hablamos de que adquirir una propiedad por el transcurso del tiempo se entiende como una forma totalmente legal de ganar una propiedad, aunque es importante tener en consideración que sí que se exigen ciertos requisitos que vamos a exponer a continuación.

Si quieres convertirte en el propietario de una vivienda tras haber vivido en ella durante cierto periodo, tenemos que hablar de lo que se conoce en Derecho como la usucapión. Esta es la figura que regula este hecho y, por lo tanto, que permite a una persona que ha vivido en una propiedad durante cierto tiempo que logra adquirirla como propietario. Generalmente, hablamos de que esto puede darse tanto con locales comerciales como con viviendas.

Ahora bien, si atendemos a cómo puede suceder esta prescripción adquisitiva, nos referimos a que una persona tenga y posea una propiedad sin ser a ojos de la ley el dueño o el propietario, pero contando con su total pertenencia. Toda la información respecto a este tema está recogida en los Artículos 1930 y varios de los artículos siguientes del Código Civil.

Con esto claro, podemos establecer que los requisitos principales que se solicitan para contar con esta adquisición de la propiedad por usucapión ordinaria son:

  • La buena fe, o lo que se entiende como el concepto de que el antiguo propietario transmitió esta propiedad cuando era el titular del mismo. Es decir, todo lo contrario a esta situación se daría cuando el transmitente no era el dueño, ya que en este caso quedaría totalmente invalidada esta adquisición de la vivienda.
  • La posesión, también es muy significativa, puesto que para ello será importante que se dé una posesión pública, es decir, que el usucapiente sea el dueño real y que sea una posesión pacífica, por lo que sea totalmente voluntaria. Además de esto, la posesión también debe ser interrumpida y no debe haber ningún tipo de proceso judicial ni reclamaciones durante este intercambio. No solo eso, sino que para que considere válida la usucapión solo puede adquirir esta propiedad el poseedor de la misma.
  • El tiempo específico, también hace referencia a que para que esta posesión sea validada deben de cumplirse varios plazos. Para ello, si hablamos de los bienes muebles será de tres años y si hablamos de los inmuebles serán diez años entre los presentes y veinte entre los ausentes.
  • Lo último será el justo título, que se entiende como la existencia de cualquier tipo de contrato o de algún documento que acredite esta transmisión a favor del nuevo poseedor.

¿Es posible apropiarse de un terreno abandonado?

En relación con todo esto, también se ha vuelto muy común que se dé esta situación en la que una persona que se apropia de un terreno totalmente abandonado desea convertirse en su propietario. Aunque existen ciertos requisitos que nos lleven a poder adquirir este título, lo cierto es que es posible apropiarse de un terreno abandonado, siempre y cuando se realicen actos equivalentes a los de un propietario y, por lo tanto, se actúe como su dueño.

Para que suceda todo esto, será imprescindible que se habite en esta finca de una manera continuada y totalmente pública, que se paguen los impuestos y las contribuciones que deben, que se adecue la finca y que estén en regla todos los permisos que se solicitan al Ayuntamiento para que esta propiedad pueda inscribirse en el Registro de la Propiedad a nombre del habitante.

Cómo acreditar la usucapión

Finalmente, otro punto muy relevante es el de los modos que existen para acreditar dicha usucapión, ya que en casos de duda sobre quién es el propietario de un terreno o cuáles son los derechos adquiridos de una persona que vive en esta casa a modo de titular, podemos hablar de que los recibos del IBI pueden ser una buena herramienta para acreditar esta titularidad de la vivienda. 

Sin embargo, cabe entender que pagar el IBI no te otorga la adquisición de esta propiedad, pero es una prueba muy válida que puede ayudarte a convertirte en el dueño de la propiedad por el transcurso del tiempo.

Además de esto, también son muchas las personas que se preguntan si es posible que te quiten un terreno sin las escrituras, y lo cierto es que siempre cuando una posesión sea pública, pacífica y continuada, tal y como ya hemos expuesto en el punto anterior, a ojos de la ley, el poseedor puede convertirse en el dueño, pese a carecer de escrituras de esta finca o terreno. Ya sabes que siempre y cuando este actúe como haría el propio dueño y se legalice la finca, si se da una propiedad durante el transcurso del tiempo esta persona puede pasar a convertirse en el dueño sin problemas. 

Con todo esto claro, y como puedes contemplar, siempre y cuando se cumplan los requisitos que establece la ley, los derechos adquiridos por haber vivido en una propiedad durante el paso del tiempo pueden conceder su titularidad y convertirte en el dueño. Para ello, también es posible apropiarse de un terreno abandonado si se cuida de él y acreditar la usucapión con diversos documentos fiscales.

Relacionados